闵行区一季度房地产市场情况简析

2008-05-26 11:03:36

年初以来，受国家继续加大对房地产市场调控的影响，市场观望气氛较浓，但总体运行情况平稳。据统计数据显示，我区房地产开发投资稳步回落，新开工面积、房屋竣工面积同比均小幅下降。商品房销售面积同比上升，一手房成交均价维持在高位震荡，未出现大的波动。存量房成交均价稳步上升，接近一手房成交均价。 一、房地产投资额小幅下降，住宅投资所占比重较高 一季度，我区房地产投资额30.2亿元，比上年同期下降4.6%，占全社会固定资产投资总额的60.6%，所占比重与上年同期基本持平；从投资结构来看，住宅仍占主导地位，住宅的投资额26亿元，占全区房地产业总投资的86% ，其中：别墅以及高档公寓投资占住宅总投资的26.2%；商业营业用房投资占房地产业总投资的7.6%。从项目性质来看,配套商品房完成投资12.4亿元,占房地产业总投资的41.1%，比上年末上升5.2个百分点。 二、总施工规模逐步下降，新开工面积、竣工面积均同比下降 据数据显示：商品房施工面积839万平方米，同比下降18.6%；商品房竣工面积55万平方米,同比下降16.7%；新开工面积68万平方米，同比下降26.1%。 三、商品房销售面积稳步回升，别墅等高档住宅交易量下降 据数据显示：我区新建商品房累计销售面积72万平方米，同比上升30.9%。从期房累计成交量来看，新建商品房预售面积42万平方米，同比上升20%，其中配套商品房为 4万平方米，占预售面积的9.5%，扣除配套房的因素，预售面积同比上升9.3％；从现房累计成交量来看，新建商品房现售面积 30万平方米，同比增长50.0%，其中配套商品房为4万平方米，占现售面积的13.3%，扣除配套房的因素，现售面积同比上升55.7％；从当月的成交量来看，从2月份以来，我区新建商品房预售面积、现售面积基本上呈现出交易量逐步上升的态势（见图1）。从物业类型看,别墅的交易量出现下降,别墅的预售交易量2万平方米,同比下降33.3%。 四、预售均价高位运行，成交板块向颛桥、江川等板块集中 由于受到宏观调控政策的影响，一季度，我区新建商品房累计预售均价继续呈现出高位震荡态势，截至3月末，我区新建商品房累计预售均价10380元/平方米（不考虑配套房）（见图2）。 从板块的交易量来看，我区新建商品房预售交易主要集中在颛桥、江川、浦江、莘庄四个板块。从板块的累计交易均价来看，累计均价高于万元的板块达到9个，主要集中在以别墅为交易主体的森林体育城板块、诸翟国际社区板块、曹行板块以及外环线以内的虹桥板块、古美板块和传统的成熟板块（见表1）。 由于别墅及高档公寓交易量的下降，使得以别墅及高档公寓项目为主的诸翟国际社区、曹行等板块交易量同比出现下降，其中：诸翟国际社区板块同比下降82.9％，曹行板块同比下降84.6％。同时，由于受到供应量不足影响，传统成熟的莘庄、虹桥等板块的交易量同比出现较大幅度的下降，其中：莘庄板块同比下降50.7％，虹桥板块同比下降70.0％。（见图3）而颛桥板块、江川板块、七宝板块则出现较大幅度的上升，其中：颛桥板块同比上升1.49倍，江川板块同比上升92.3％。（见图4 ）   从高单价项目来看，我区有交易的所有项目中，累计均价超过10000元/平方米的项目有27个，占总项目数的52.9％。从同一项目在不同年度的预售均价来看，3月末与上年末均有预售的项目共30个，其中有19个项目的预售均价上涨，占总项目数的63.3%。 五、存量房交易量小幅下降，交易价格接近新房交易价格 我区存量房交易量保持了上升的态势，一季度完成存量房销售面积44万平方米,同比下降2.2%。从存量房交易价格来看，由于受到一手房交易价格的影响，存量房交易价格继续稳步上升，截至3月末，存量房累计平均成交单价为9694元/平方米，接近一手房交易均价(见图2)。